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旅游投资热潮下如何把握项目开发策略
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旅游投资热潮下如何把握项目开发策略

出处:澳门新萄京   分类:www.4288.com视野  发布:2017-11-22 17:00:18

        国民经济发展改变市场消费理念与消费习惯,旅游休闲与度假成为国民生活新常态,出游市场规模逐年增加、出游频率增高,使得旅游业迎来新一轮黄金发展期。

 

 

        国民经济发展改变市场消费理念与消费习惯,旅游休闲与度假成为国民生活新常态,出游市场规模逐年增加、出游频率增高,使得旅游业迎来新一轮黄金发展期。

 

 

        一方面每年五一小长假、十一黄金周、春节假期全国各旅游地一片欣欣向荣的市场景象,有需求的产业高地历来是投资追捧的热点;另一方面实体经济竞争日趋激烈、产业利润越来越微薄,促使众多传统产业的企业把目光转向旅游项目投资;同时高企的土地价格、变化莫测的政策导向宣告房地产躺着挣钱的时代已然结束,以地产销售快速获利为主要业务模式的地产公司转向长期持有、稳定获利的旅游产业投资。

 

 

         然而旅游产业的市场格局在近十年间伴随着消费偏好的改变和产品供给的丰富已然发生了质的改变,旅游目的地从资源导向到产品导向再到IP导向发展,旅游市场供给进入红海竞争阶段。在这种市场格局下,如何选择投资标的?如何寻找机会市场?如何找准项目定位?涉及到项目前期最基本的开发策略问题,也是旅游策划前端需要解决的重要课题。

 

 

        不管是旅游行业还是其他行业,成功有其偶尔性,但成功的旅游项目也是有一定市场规律可循的,漠视市场特征、想当然的旅游投资必然是具有很大失败风险。通过分析一些典型标杆案例,结合自己曾经接触的项目,本人总结了四个项目开发策略,抛砖引玉希望能够与诸位进一步探讨。

 

1、市场依托策略

 

        传统市场思维中历来存在“树大好乘凉”的观念,因而很多开发商在投资时会选择成熟旅游景区周边的项目,认为通过分流成熟旅游景区的庞大客流,项目自然成功率大增,但是在开发前期忽略了一个很重要的因素——客源市场与市场动线。

 

 

         以楚雄彝人小镇为例,彝人小镇是个完全人造的仿古景区,彝人小镇的成功除了开发商较强的运营能力,还在于小镇在云南旅游市场格局中独特的项目区位。彼时云南旅游主要客源集中在两条交通流线上,以昆明为中心,分别有昆明-大理-丽江线、昆明-玉溪-普洱-西双版纳线,大理与丽江已经形成成熟的旅游产业带,而从昆明到大理路程比较遥远,途中又缺乏可以游览的场所,因而彝人小镇的出现正好弥补了这条旅游线上产品的缺乏,成为昆明-彝人小镇-大理-丽江线路上重要的一站。

 

 

        彝人小镇的成功在于其处于游客从昆明到大理、丽江的必经之路,对游客的有效截流。因而依托成熟旅游景区及其市场的项目,开发决策前必须考虑自身在旅游市场动线上的位置,那些与主要旅游动线背道而驰的项目开发前必须三思。

 

 

2、市场补缺策略

 

        在做项目过程中发现不少开发商动不动就想做个国际一流、国内知名的旅游项目,而自身的资源可能只能承接区市级居民休闲游憩功能。在激烈的市场竞争中,如若能锁定具备一定市场消费能力和消费需求的市场,发现这部分市场供给的欠缺,完全满足这部分市场需求,也能获得自己的市场份额。

 

 

        如袁家村位于西安这个旅游市场高地,虽然有兵马俑、大雁塔这样的高等级旅游景区,但这些景区都是面向外来游客的,本地及周边市民旅游休闲产品非常欠缺。袁家村准确地以西安、咸阳两市的市区居民作为核心市场,以市场补缺策略进行有针对性的营销,获得了良好收益。

 

 

3、市场差异策略

 

        京津冀区域、长三角区域、珠三角区域背靠优质的旅游市场,历来是旅游项目投资的高地,各类旅游项目层出不穷,竞争相当激烈,想要出彩也很难。在这样的市场氛围下,更要分析一个项目的独特卖点,做出准确的市场定位。如古北水镇的成功,北京这个世界级城市天然的市场购买力和市场基数优势是项目成功的重要原因,但是在京郊众多休闲度假项目中能够脱颖而出,还靠其差异化定位,瞄准北方滨水旅游和古镇类产品的欠缺。这类项目如若放在长三角地区,则很难吸引市场

 

 

4、市场升级策略

 

        长三角区域旅游资源丰富、旅游产品非常多元,山水型旅游区、人文古镇、宗教型景区、乡村旅游、主题公园等应有尽有。近年古镇类旅游景区中最出彩的当属乌镇、山水型旅游区中名声在外的当属莫干山,两者的成功都是抓住了市场升级的机会。乌镇在众多古镇观光游时期,直接切入休闲度假市场,迅速提高知名度占领市场;当旅游进入IP时代,乌镇又举办国际戏剧艺术节,打造独特的文化符号,走在市场升级的前沿。

 

 

        以上海为代表的长三角地区城市人群具有一定洋派文化偏好,莫干山洋家乐的出现是偶然也是必然,满足了周边城市人群追求品位与调性的旅游需求。传统旅游市场的饱和区域,亦是市场升级的机会市场。

 

 

        旅游项目开发说起来容易做起来难,难在每个项目都有其独特性,需要根据项目特性进行多维度分析。旅游投资策划先行,而策划最核心的灵魂是市场,市场是决定旅游开发策略最重要的因素。许多开发商委托项目的时候对自身资源都非常自信,认为山好水好自然能吸引游客,这又回到前文所说,资源导向型旅游目的地吸引力在弱化。

 

 

        旅游项目投资之前大致需要有这么个判断思考:资源与周边区域比较是否具有绝对优势及稀缺性?若无(大多数项目都非绝对优势资源),则需思考有无成熟旅游景区可截流市场?然后思考周边市场有哪些需求尚未满足?再思考本项目是否能够做出独特卖点?投资者对项目的市场规模、消费能级做出合理预估,才能对后续投资回报有更切合实际的判断。

 

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*编者申明:文章由本平台整理,由王蓉蓉撰写;文章不作商业用途,版权归原作者所有,如有问题请联系我们。

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