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策划的形成 - 漫谈策划(一)
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策划的形成 - 漫谈策划(一)

出处:澳门新萄京   分类:www.4288.com视野  发布:2017-12-7 17:45:24

 

想法

 

        我们通常做任何事情之前都会有一个想法,没有想法上来就干的人,除了刚出生的孩子基本上没有。
       想法都是主观上的判断和意愿,或受到外在客观的影响和事物安排,或本身习惯上的需求,但做这些事情基本上只有大致的期望,没有比较准确的过程和结果判断,也就是说:做,但做成什么样不知道。

       就比如:你去开个家长会,通常你认为就是听听老师讲评、看看孩子成绩、比较一下名次、学学好孩子的经验而已。

       其实你有这样的想法就很不错了,很多家长就是走个过场,基本上都是在那里一半时间在看手机,另一半时间在打瞌睡。

 

 

 

心 机

       

       但是,有心的家长是有目的性的,除了完成此次家长会的任务,他们会抢时间去与各个老师去沟通,这样会为孩子寻求更好的机会和环境,然后他们还会选择好学生的家长交流并结交朋友,让孩子们形成”圈子”,为孩子打造一个良好的网络,编织一个未来的社会关系。

       我要说的是,以上的这个家长的做法是事先想好的,可以说就是一种规划,是对一件事情做出的计划和步骤。

       如果他(她)事先经过对时间、精力和费用成本的计算,以及对成效的估计,那这就是一个小型的策划案了,说明这家伙很有心机。

 

 

策 划


       通俗一点说,策划就是对某个要做的事情的计划,包括行动的步骤、内容、周期、代价和收效。

       要注意的事是,策划是以成功为基本前提的,做不出成功、没有盈利的策划案不会被采纳。

       而有些逻辑错误的策划案没有被看出来问题就被采纳了的事也有。

       上面家长会的例子说明了有没有计划和测算的区别,也就是规划与策划的区别。

 

 

规 划 与 策 划

 

       无论短期和长期,规划都是对事物未来整体性、长期性、基本性问题的思考和考量,设计未来整套行动的方案。

       规划会融合多要素、多人士的看法,是对某一特定领域的发展愿景。规划在城市建设领域叫做“城市规划”。

 

 

城市规划


       可以入法的城市规划分成总体规划和详细规划,总体规划是对城市发展宏观发展方向的研究和相应所需用地的总体布局,控制性详细规划是城市用地划拨和出让进行建设的法规文件,而修建性详规是对一定区域或单个项目的实施性设计方案。

       没有建设项目就不会进行修建性详细规划和建筑设计。

       那么,政府公益项目是不需要资金性汇回报的,而开发性项目,无论政府投资还是民营开发,都需要对项目进行决断。

       如何做出决断,就是个关键问题:上什么项目?怎么盈利多大规模?什么标准?需要多少资金?分几次投入?几年可以赢回本金开始盈利?这些摆在面前的问题不解决,怎么可能把钱投进去怎么可能开始设计?所以,在宏观的方向性规划和土地使用政策法规出台后,在具体项目开始前,一个有关项目的创意、市场适应性、投资运营模式和效益分析的综合性研究就尤为重要,这就是项目策划的重要性。

 

 

策 划


       所以,我们说策划是一种运用智慧与理性来进行分析和判断的做事行为,具体说,策划是为了达到一定的预想目标,借助科学方法与创新思维,分析研究创新设计并制定营销方案的理性思维活动。

       网上关于策划说法:策:是指计策、谋略; 划:是指计划、安排;连起来就是:有计划的实施谋略。通常需组织者因时、因地制宜,集天时、地利、人和,整合各种资源而进行的一种安排周密的活动。好的策划,能环环相扣、前后呼应。策划可大可小,时间可长可短。

       我觉得还比较准确,也比较实际,不是那种范范的、读不懂的纯概念。

       那么,很显然,规划与策划是有区别的,不像英语解释的词汇,就一个plan,就全通用了。

 

 

区 别


       我们一般经常说:规划无边界!意思就是指规划越全面越好,因为越全面,越能统筹协调发展,虽然内容也有关于如何实施的方法和步骤,但不负责成功。

       而策划不可能比规划更全面,但是在一定的专业领域里会更深入、更系统、更市场化,它必循序规划方向,但不会一味按照规划的具体项目去实施,而会创造和筛选适合自己项目、有效益的项目去投入,没有效益的一般都会被放弃。

 

 

国内策划的由来

 

建筑策划


       15年前我们在做建筑设计的时候,项目还都是按照政府或开发公司给的任务书进行设计,基本上设计内容都是在平面功能上和建筑造型设计上反复推敲,最后赢得认可,建筑师也会根据自身的经验提出一些建议,甲方也会采纳一部分。

       住宅小区开发项目,主要在总平面布局上和户型设计上进行推敲,力图赢得最后的朝向和日照,满足绿化和停车位要求,户型设计上也会有所创新和突破,因此本人还在市里获得过户型设计奖,说明当时的住宅产品还是面向所有大众消费群体的,没有明确的客群指向,开发单位也没有定型定向的要求。

       商业配套主要由政府负责配建,按照市级、居住区级、小区级来建,百货公司形式,没有商业中心、综合体、这城那城什么的。

       但那时,房地产行业、房地产市场已经开始了七、八年了,只是竞争还不算激烈。

 

 

       但随着北京申奥成功,房地产项目增多,开发的竞争开始升级,百姓的购买力是有限的,也不限购,那么问题来了,一个区域那么多楼盘都做一样的产品卖不出去呀!那做什么产品?卖给谁啊?建筑师回答不了开发商的质疑了,开发商要么自己研究,要么求助,于是房地产商业策划公司应运而生。

       需要解决差异化问题、产品特色卖点问题、销售客群定位问题、市场需求量问题、销售策略问题等等,总之在开发商下决心之前,所有的疑惑要解决才能开始设计。

       后来的城市规划上也发生了转变,规划结构上与时俱进了,分级配套逐渐弱化,随之替代的是沿街商业、商业区的产生,政府不再出资建设配套商业设施了,交给了开发商去做,完全市场化,这样,商业地产诞生了。

 

 

商业地产策划


       商业房地产与纯住宅房地产不同的是,商业地产存在经营问题,销售对象整体改变了,面对的是商户,商户需要二次销售和或直接开业经营,那么,复杂的业态摆在面前了,如何事先考虑清楚经营哪类商业?化妆品、服装等简单的铺面还是相对容易,餐饮、超市、运动、娱乐场所就会比较复杂,这都需要比较专业的市场分析团队完成前期的调查和分析才能得出结论,所以,商业地产开发商更加依赖于策划公司,甚至参与整个项目的营销活动。

 

 

旅游规划与策划

旅游策划


       旅游规划和旅游策划的关系与城市规划和项目策划的关系一样,旅游规划无论是总体规划、景区规划还是现在时髦的全域旅游规划,基本上都是政府行为,是把握区域总体发展方向和政策法规的,最多是提出概念性的建设方案,目的是形成指导作用。

       旅游策划主要是针对具体的项目,与上面的商业地产策划类似,是针对于项目的经营寻找创意性的和适合于市场需求的旅游产品,分析盈利模式和效益,制定营销计划。但旅游策划与商业地产策划又存在着根本性的区别。

 

 

旅游策划与商业策划

 

       旅游策划与商业策划不同的原因是商业地产还是地产,而旅游不是地产,是经营,直接经营。


       地产项目一般5年左右就退出了,赚钱走人了,资金转移到下一个项目上,超过5年的项目就可能赔本了。

 

       而旅游项目一般投资周期较长,滚动投入同时伴随着持续的收入,当净利润超过全部投入时才开始盈利,一般都在10年以上了。

 

       以前的旅游项目,特别是景区开发,基本上都是收门票、收团费,旅游和配套都是分开的,干旅游的还不如开酒店、开酒楼的。

 

 

       随之旅游产业升级,旅游产品从第一代的观光旅游已经发展到了现在的第四代体验式旅游了,现在开发的模式都是综合开发,也就是说全包了,景区所有区域全拿下,游览、餐饮、住宿、购物、交通、休闲、娱乐、乡村、体验,包括产业植入、智能化网络等等,全部由开发公司搞定。


       经营这么多的不同类型的产品,没有一个通盘的策划是无法想象的。

 

       当然,旅游项目为了缩短资金回流,也会伴随一定规模的地产开发,“地产下乡”也会助推乡村旅游发展。但旅游经营性项目主体不能偏离,否则,相伴而生的旅游地产也会瘫痪。

 

 

       所以,旅游策划会综合各类的旅游相关产业做整体性策划,除了市场分析和定位、投资和运营策略,还会涉及土地利用和调整方面的可行性,最终的目的是使旅游项目落地,使持续的开发获得成功。

 

       策划的形成伴随着中国经济发展的全过程,从城市到乡村,从单一到综合,从概念到全程,除了建设领域还有其他经济、文化、科技、军事等很多领域,策划都会一直发展下去。

 

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*编者申明:文章源自澳门新萄京,作者系公司副总裁、建筑院院长郑小刚先生,转载或引用请联系后台,我们会第一时间处理。

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